９．2018年7月市ヶ谷のマンション売却

とにかくあちこちで書いている様にうちには不動産仲介業者の電話が雨嵐で掛かってきます。その本数で相場 感を養っているのですが、この2018年7月はまさに各社たまが無いと、なんでもいいから売って下さい！との懇願の 電話の嵐なのです。それに便乗で、所有投資マンションの最高値のマンション売却を決めました。今後個人所有の 物はなるべく早期に法人所有へ、そうで無ければ他よりも優先で売却との初期方針に従いつつ、さらには一番大き なローンを抱えているこの物件は尚更です。約6700万円のローン残債のうち2400万円がこのマンションです。

２，３社が名乗り出て売りに出しました。売却時は各社と媒介（媒介契約書）を結びますが、これが無いと各社正式 な販売活動が出来ないので、なんとか媒介をと各社懇願して来ます。ここで注意なのですが、媒介には専任と一般が あり、こちらがそれを判っていないと先方の言いなりで間違いなく専任させられてしまいます。当然競合他社が無い方 がいいに決まっています。が、こちらからすれば価格面、時間軸双方考えても一般（複数可能）が良いに決まって います。ただ、いずれにせよこの契約書を結ぶと次に賃貸借契約を送れとか、何々を送れとか面倒な事この上無いの です。

お金に困って売りたい場合は致し方なくこちらも必死になりますが、そんなに言うなら、まあ、相場より高値なら 売ってもいいよ、と言うスタンスが可能ならそれにこした事ありません。私はよく、御社の上顧客に話をしてみて、 相場より高いこちらの希望金額に寄せて来たら媒介書くよ、と言ってます。そうで無く全部が全部にまともに全て対 応していたら自分の時間が無くなります。ただ、会社によってはそれが通じず、何がなんでも媒介と言う会社もあり ます。どうもそれがその会社の営業マンへのインセンティブに繋がっているのではと最近疑っています（笑）。

基本的に売却希望価格はまず自分の判断で想定を行い、そこから各社と電話でネゴしながら修正していきます。本来は レインズが見れるとそれが相当大きな情報源となります。そのマンションの近々の売買成約事例や近隣の同レベルの 売買事例で比較できるからです。もし、その辺の情報を得たい場合は私に聞いて頂ければ、それなりに調べる事は可能 です。まあ、今回の市ヶ谷は最上階のダントツに広い部屋でプレミアム感があった事より、比較的早く売却が決まり ました。10年前に3500万円で購入したマンションが3750万円で売却出来ました。10年も前のマンションが買った金額 より高く売れたので御の字です。

ふ～ん、そうなんだ。でも、まあ250万円の利益ね。と言われそうだし、私も初めはそう思ってました。が、待てよ、 これに関しては、フルローンだし、ほぼほぼ持ち出し無しで来てるはずだし、ローン残高は？と調べるとなんともう既 に2400万円に減ってます。それも銀行から驚異的に低い金利で借りている事で、毎月の支払いと家賃で完全に相殺出来 ている訳で、そうなると一銭も支払っていないにも係わらず、今回3750万円で売れて2400万円の残債と言う事は差し引 き1350万円が転がり込んできた事になる訳です。うひょ～、思わず小躍りです（笑）。もちろん細かい諸経費は入れて いませんがおおまかこの計算になります。

私は不動産を数多く持つ事が出来たため、メガバンクから当初1.03%の金利で借りる事が出来ています。これを使って 実質利回り4%とか5%とで回せれば、間3%とか4%抜けるのです。なんとなく計算上の内容はご理解いただけると思うので すが、これを実施した結果の実際の差益が今回の事例の1350万円の利益と言う事なのです。要は、如何に銀行から安い 金利で借りれるか、後は如何に寝落ちしにくい不動産を見極めるかが重要と言う事になります。そして、後はローンを 恐れない勇気ですかね（笑）。

実は一昨年売却した2500万円前後落合のファミリーマンションでも３，４年の保有で800万円が転がり込んできた事例が あり、私はこのパターンを最早確信しています（笑）。価格も高ければ高いマンション程、年数を掛ければ掛ける程 （ただし適度な年数）差益が大きいと思われます。前者では、その差益の資金で新たなマンションを購入し、今回は他の 銀座東のマンションの借り入れを完済する事にしました。これでちょっと前まで6700万円程あったローン合計が今回で 2000万円台になりそうで、全て完済の夢が少しづつ近づいています。もう既に軌道に乗っている気はしますが、ローンが ゼロと言うのは気分的に違いますよね（笑）。