７．「もうセミプロでしょ。築古の建て替え狙いはどうですか？」

とある不動産営業マンに言われてちょっと訝しげた。「えっ、それって逆でしょ、普通は古ければ古いだけ資産 価値は下がるし、売りづらくなるし、持ってれば持ってるだけ、建て替えやそのための追加金のリスクもあるし・・ ・・」だが、その営業さん曰く、「まあ、それはそうなんですけど、もう古過ぎて建て替えが目の前で、かつ修繕積 金も十分にある所で、尚且つ新築の値上がりが期待できる都心部なら、そうとも限らないんですよ。」

続けて「例えば港区の高層マンションだったら新築でいくらになると思います。予めその古いマンションを購入して おけば、その新築マンションの既得権が既にある訳で、多少の追加の費用が掛かっても、その都心、新築マンション の資産価値を教授できるんですよ。」との事。又「でも、これは誰にでも通用する話ではなくて、やはりその追加の 費用を投資としてすぐ出せる人向けの話なんですよ。」とも言って来たのです。

「なるほどね～。」家に帰り咀嚼と反芻の繰り返し（笑）。さすがの私でも理解できて来ました。「なんか、行けそ うな気がする！」たまたまその直後別の営業さんとの打ち合わせで、その話をしてみたら、どんぴしゃとなってしま いました。「いや～、それだったら良いところありますよ、まさにぴったり！」その営業マンさんは内心ほくそ笑ん だにに違いありません。ネギしょってカモが来ちゃった訳ですから。。

そこで紹介されたのが５年後に都と新宿区とデベロッパーが三位一体で遂行する西新宿再開発計画内のマンションで した。築古で３０平米、初台駅駅から４分のマンションです。表面利回りも７％程度で、その物件のみでも行けそう なマンションでした。しかもそのエリア全体を取り壊し、６３階建てのツインタワーと公園、商業都市となるとの事 でした。当然等価交換で古いマンションが新築に変わると言う夢のある話です。しかも工事期間中は家賃保証される との事なので、即決めてしまいました。

リスクと言えば、期間が伸びる、追加キャッシュが発生する、最悪取り止めになる（既に４／５が賛成なので、その 可能性は低い）等ですが、どれも致命傷は無いと思ったのです。ですが、それを最初に話してくれた営業マンに話す と、怒る怒る。「それって、最初僕が話した内容じゃないですか！？折角これから幾つも紹介して買ってもらおうと 思ったのに！」との事。致し方なく、その営業マンには一回飲み会を設定して奢ってあげてました（笑）。

そしてその後西新宿再開発の説明会があったので行ってきました。やはり殆ど想定内でしたが、一つ質問してみまし た。「新築マンションの最小の部屋に満たない従前価値の場合はやはり追加金が発生するのですか！？」と聞くと、 なるべく追加金が発生しない様にします、との事。今度は私がほくそ笑みました。今回の購入費用はたかだか１６０ ０万円、で、５年後新たな高層マンションの一室だったらその倍以上でもおかしく無いと思ったからです。なんなら 追加金を支払い、もっと大きな部屋にして、将来そこに住むのも良いかな、などとニタニタしながら帰宅した気がし ます。

でも、今回は都や区まで絡んだ案件で、これがマンション単体だとちょっと話は違うな、と思ったも事実です。