２．個人から法人への不動産譲渡

個人所有の不動産を法人へ譲渡して、個人の節税に繋げる目的で法人を立ち上げましたが、その不動産譲渡に係 わる費用の試算が最初の業務でした。が、結論から言うとこれは結構初期費用としてお金が掛かりますし、自分の みではやはり厳しいと言うのが現実でした。しかも司法書士と税理士と双方にお願いしなければならないのです。 だからと言ってやらない方が良かったかと言うと、やはりやって良かったと言うのが正直な所なのですが、容易に 考えると失敗してしまうかもしれませんので注意が必要です。。

まずは、不動産譲渡では、不動産登記移転が必要で登録免許税と不動産取得税と言う税金が掛かります。これは司 法書士先生の仕事になります。なので、税金の他に司法書士先生の報酬も必要です。そして譲渡価格も決定しなけ ればならず、これは税理士先生の業務です。その価格によっては譲渡損や譲渡益が発生する可能性が出てしまうの で、これも重要です。一般的には実勢価格の９０％などと言う様ですが、その実勢価格の定義が難しいのです。１ 物４価と言う土地の価格ですから、どの価格をベースに算定するかですね。

さて、私の場合は法人立ち上げからすぐに４物件譲渡する事にしました。しかも３月９日に法人設立で、３月内に 譲渡する事にしました。これは４月から新年度の固定資産税評価額に移行するからで、その前の評価額からの算定 の方が有利と考えたからです。税金関連は固定資産税評価額がベースで計算されます。私の場合は、購入価格平均 が約１０００万円程度、計４０００万円程度の４物件の不動産譲渡で約１００万円掛かりました。これは予想して はいましたが、なんで自分の物件を自分の会社に移動するのに、こんなにお金が掛かるの！？となかなか受け入れ がたい事実でした（笑）。

しかし、この後この年度３物件も追加で譲渡する事になるのです。通常は譲渡評価額は購入価格よりかなり低い額 になるので、差損が出ます。これが私にとってなんともありがたい物になったのです。これは私の失敗体験で説明 した売買契約書が無いとなぜこんなに譲渡所得税を払わされる訳！？と言うところに繋がります。売買契約書が無 いと売買価格の５％のみ取得費と考慮され、残り全部が利益と考えられ、そこに税金が掛かってしまう訳です。 実際老朽化したアパート1棟を売却し、取得費５％の計算では大きな差益が出てしまい、４５０万円程譲渡所得税 を支払う事となったのです。

が、この差益に前述の差損がぶつけられるのです。但し、４物件分の差損では間に合わず、後３物件追加してマイ ナスに持って行く事が出来ました。この譲渡所得税は、確定申告で支払うべき物なのですが、その際に差損と合算 してマイナスにする事が出来るとなると、本来とんでもなく面倒な売買内訳計算書を作成してその支払いに望む訳 なのですが、その資料提出さえ要らないのです。こんな事があるのかと驚きでした。当然支払うべき４５０万円に 関しては一銭も支払う必要がなくなってしまいました。

実際は税理士さんに特別な費用を支払い、その全ての不動産譲渡、売買の内訳書を作成してもらい、何かの際の証 拠として保管する事としました。が、確定申告時に一切これらを提出する必要が無いと言うのは精神的に楽です。 こうして７物件の譲渡も、費用と手間が掛かりましたが、この様な手助けにもなってくれた訳です。ただ一つ言っ ておかなければならない事は、ローン付きの物件は譲渡できませんのでご注意を。。