１．個人での不動産投資の第一歩

個人での不動産投資のメリットってなんでしょうか。安定的な家賃収入でその表面利回りは５％、６％、７％など となり、投資としては銀行に預けた場合の利子とは比べ様もありません。ただ、その様な表目的なメリット以外に も実施してみて判る様々なメリットがあります。例えば確定申告で色々な出費を経費として計上でき、収入と相殺 する事が出来ます。これが経費が上回ってマイナスになれば、還付金が発生するのです。

でも、そんなマンションを買う様なお金は無いし・・、と言う方が多いと思います。ですが、実際私が若い頃に不 動産投資を始めた頃は、ローンを組んでワンルームマンションを購入しました。頭金はわずかで済みます。しかも このローンの利子分が経費になるのです。マンションの三大経費は、このローンの利子分とマンションの建物部分 の減価償却費と雑費です。

通常の鉄骨のマンションは４７年が耐用年数になっており、新築であれば４７年かけて均等な金額で、又は均等な パーセンテージで毎年償却して行きます。中古であれば、その既に経過した年数を引いた年数で同様に償却されま す。この額が結構大きのです、３０万円、４０万円など、５０万円などすぐに行ってしまいます。さらに、雑費と して、もし福岡にマンションを購入したら、そこまでの旅費なども経費になります。又、エアコン交換、トイレ交 換、など現状に戻すと言う事であれば、これらも経費になります。又、固定資産税や不動産取得税なども租税公課 として引き落とす事ができる項目の一つです。

この様に多大な経費が計上できるので、家賃収入を経緯が上回る事さえあるのです。その場合には、前述した様に 確定申告で還付金が見込めます。実際私の場合、２物件、３物件辺り所有の時期で初年度６０万円ほど戻って来た 記憶があります。ただこれも人によります。課税所得の額によって２０％、２３％、３３％などと税額が決まるの ですが、最高では４５％もの税金が課せられ、さらに住民税が１０％これに上乗せで来ます。これらの税率で還付 金の計算も変わってきます。

もしワンルームマンションを買って、低いレートのローンが借りれて、やや多めの頭金が用意できたら、家賃とロ ーンで相殺と言う事も可能です。この場合で、もし税率３３％の人が１００万円の経費を計上できたとすると、そ のおおざっぱに言って３３万円戻ってくる計算です。つまり、いくばくかの頭金を支払えば、定期的な出費は無く 、毎年還付金が入ってきます。初年度３３万円としてもその後は少しづつ下がった額での還付金となります。まあ 、そうは言っても、それらの臨時収入とローン完済のあかつきには自分の物になり、純然たる家賃収入が見込める 訳です。

ここまでで判る通り、税率の高い人程節税になります。なのでバリバリ働いて収入が高い時、仕事に忙しく手間が かけられない時には最適です。ローンを組んで節税をして、臨時の収入やら退職金で繰り上げ返済など行い、収入 が減る定年間近、又は定年時にはローン完済して純然たる家賃を、と言う事が理想的ではないでしょうか。うまく 複数物件持てれば、片方を売却して残りのローンを完済などと言う手もあります。私は２０１５年はその手で３つ のローン（１２００万円、１５００万円、１２００万円）を完済しました。

ではリスクは無いかとと言うとそれはあります。地震や火災、又入居者が入らない、設備が壊れる、などなど色々 ります。が、地震保険、火災保険で対応、又入居者問題に関して私は、高い物件はサブリース（１０％での保証） 、安い物件は集金代行（５％）などの管理で対応していますし、設備問題は給湯器、エアコン、水道管など壊れる 物も決まっており、それらは経費ととらえる事で対応しています。この様な形でメリットとリスクを比べてみなが ら検討してもらえれば良いのでは思います。